Предварительная оценка бизнеса методом дисконтированных денежных потоков

Анализ структуры расходов компании показывает в целом определенную ее стабильность. Расходы компании включают в себя следующие их виды:
арендная плата (в том числе по зданию А — в стабильной, неизменной сумме);
коммунальные расходы по содержанию здания (изменяются в соответствии с динамикой тарифов, превышающей показатели инфляции);
расходы на оплату труда работников компании (могут изменяться по решению руководства компании; средние показатели динамики оплаты труда по городу превышают уровень инфляции);
налоговые платежи (отчисления на социальное страхование; единый налог, уплачиваемый в связи с применением УСНО; платежи за землю);
административные накладные расходы (почтовые расходы, услуги банка);
расходы по оплате услуг сторонних организаций.

Прогноз динамики расходов по каждому их виду может быть сделан с учетом ожидаемых темпов инфляции.

В предыдущие годы деятельности предприятия имели место существенные (свыше 26 млн руб. в общей сумме) инвестиционные расходы, направленные на реконструкцию здания А. Как было указано выше, размер согласованных инвестиций в неотделимые улучшения указанного здания определен в сумме 50 млн руб., причем данные инвестиции могут быть осуществлены в любое время в течение всего срока долгосрочной аренды (до 2050 г.). Компенсация затрат по указанным неотделимым улучшениям производится в размере 90 %.

В связи с проводимой в РФ реформой органов местного самоуправления в ближайшие годы в стране предполагается приватизация муниципального имущества, не требующегося для реализации установленных законодательством функций местной власти. Поэтому весьма вероятной представляется приватизация муниципальных зданий, арендуемых группой компаний «Торговый дом». При этом цена продажи здания А может быть относительно невысокой по причине наличия существенного обременения — долгосрочной аренды до 2050 г. с низкими суммами взимаемой с арендатора арендной платы (то есть подобное вложение средств будет крайне низкодоходным для потенциального нового собственника). В то же время ввиду выгодности и быстрой окупаемости вложений (причем относительно небольших по сумме) можно считать целесообразным выкуп арендуемого имущества самим арендатором (группой компаний «Торговый дом»). Соответствующие денежные расходы также учтены в расчетах (в 2009 г.). Исходя из общей площади арендуемого здания А (6200 м2) и возможной стоимости 1 м2 (4500 руб.), максимальная стоимость продажи здания может составить менее 30 млн руб., а с учетом обременения — до 20 млн руб. Поскольку выкуп арендатором здания будет компенсироваться экономией на арендной плате, составляющей по договору 295 тыс. руб. в месяц, или более 3,5 млн руб. в год, срок окупаемости инвестиционных расходов на выкуп здания только за счет фактора указанной экономии составит не более 6 лет, что можно считать вполне приемлемым.

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Все права на представленные материалы, принадлежат их авторам.
По всем вопросам с нами можно связаться через форму обратной связи

Светильник аквариум опт. Светильник потолочный, Люстры оптом.
Помощь в получении шенгенских виз - срочная шенгенская виза. Задай вопрос про визы.
цифровые фотоаппараты sony cyber shot