Предварительная оценка бизнеса методом дисконтированных денежных потоков

Расходы компании складываются из арендной платы за арендуемое муниципальное имущество, расходов по содержанию здания (коммунальные услуги, охрана), расходов на оплату труда работников компании, административных накладных расходов, оплаты услуг сторонних организаций, налоговых платежей.
Анализ условий аренды имущества

Анализ действующей нормативно-правовой базы муниципалитета показал следующее:

а) величина арендной платы за арендуемое муниципальное имущество определяется не в зависимости от рыночной ситуации, а установлена на основании решения местного городского совета, и поэтому находится на весьма низком уровне (не более 200 руб. за 1 м2);

б) арендуемое муниципальное имущество может сдаваться арендаторами в субаренду, при этом расчет арендной платы на сдаваемую в субаренду часть арендуемых площадей производится с повышающим коэффициентом;

в) если иное не указано в договоре аренды, величина арендной платы за арендуемое муниципальное имущество подлежит корректировке раз в год с учетом официального изменения индекса инфляции;

г) величина арендной платы может быть снижена (на 50–100 %) в течение определенного срока для частичной компенсации произведенных арендатором неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Анализ заключенных договоров аренды муниципальных зданий А и Б показал следующее.

1. По зданию А арендатору (группе компаний «Торговый дом») установлен размер согласованных инвестиций в неотделимые улучшения указанного здания в сумме 50 млн руб. (при этом компенсация затрат по неотделимым улучшениям за счет снижения размера арендной платы производится в размере 90 %, что является весьма выгодным условием договора аренды). Данные инвестиции могут быть осуществлены в любое время в течение всего срока долгосрочной аренды (вплоть до 2050 г.). К началу 2007 г. освоено свыше 26 млн руб., или более 50 % указанной суммы; предприятием были произведены существенные неотделимые улучшения арендуемого имущества: замена кровли; надстройка новых несущих конструкций; замена окон; монтаж лестницы; реконструкция системы отопления и системы вентиляции; монтаж теплоизоляции; отделочные работы в торговом зале; облицовка сайдингом и др. Проведенная реконструкция здания позволила несколько увеличить торговые площади, пригодные к сдаче в аренду.

Сумма арендной платы за арендуемое здание А по договору составляет 295 тыс. руб. в месяц, или 3,5 млн руб. в год, и не может быть изменена арендодателем до 2050 г.; при этом договор аренды здания А составлен юридически грамотно, не несет юридических рисков для арендатора и нацелен на всемерную защиту интересов арендатора в случае попытки арендодателя оспорить данный договор в суде (например, при смене руководства органов местного самоуправления).

1 2 3 4 5 6 7 8 9

Все права на представленные материалы, принадлежат их авторам.
По всем вопросам с нами можно связаться через форму обратной связи

Юридические услуги в Москве - ооо барьер юридические услуги москва. ЮК Правовой Альянс.
Чугунные ванны от 6000 руб - чугунные ванны. Адреса магазинов сантехники.
Производство пакетов с печатью - пакет с логотипом. Хотите купить пакеты?
Автомобильные стекла для иномарок: автостекла. Ты автовладелец?